Una cláusula abusiva es una condición del préstamo hipotecario que el banco impuso sin negociarla, en perjuicio del consumidor y, en muchos casos, sin explicarle de forma clara lo que suponía. Los tribunales españoles y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea llevan más de una década anulándolas y obligando a los bancos a devolver lo cobrado. En esta guía repasamos cuáles son las más frecuentes, qué efectos tiene su nulidad y cómo se reclaman desde Toledo.
¿Qué hace que una cláusula de la hipoteca sea abusiva?
Falta de negociación y desequilibrio
La Directiva 93/13/CEE y el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (artículo 82) consideran abusivas las cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de la buena fe, causan un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. En una hipoteca casi todo el clausulado viene predispuesto por el banco.
El control de transparencia
En las cláusulas que definen el precio del préstamo (interés, suelo, IRPH) no basta con que estén escritas de forma clara: el banco debe haber informado al cliente de su carga económica real, con simulaciones y comparativas. Si no lo hizo, la cláusula no supera el control de transparencia y puede anularse.
Qué pasa cuando se anula
La cláusula se tiene por no puesta y el juez no puede moderarla ni sustituirla por otra más suave (doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea desde la sentencia de 14 de junio de 2012). El banco debe devolver lo cobrado en su aplicación, con los intereses legales.
¿Qué cláusulas abusivas se reclaman más en las hipotecas?
Gastos de constitución de la hipoteca
Notaría, registro, gestoría y tasación que el banco cargó íntegramente al cliente. Es la reclamación más habitual y la que mejor funciona. Vea cómo reclamar los gastos de hipoteca.
Cláusula suelo
Un tipo de interés mínimo que impedía beneficiarse de las bajadas del euríbor. Nula cuando no se explicó con transparencia, con devolución íntegra de lo pagado de más desde la firma. Qué es una cláusula suelo.
IRPH
Índice de referencia que resultaba más caro que el euríbor. Tras las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, los tribunales deben comprobar si el banco informó adecuadamente del índice y de su evolución. Cómo reclamar el IRPH.
Comisión de apertura
Puede ser abusiva si no se informó de su importe y de los servicios que retribuye, o si es desproporcionada. Más sobre la comisión de apertura.
Vencimiento anticipado e intereses de demora
Las cláusulas que permitían al banco dar por vencido el préstamo por un solo impago o imponer intereses de demora desorbitados han sido declaradas abusivas de forma general. Vencimiento anticipado y intereses de demora.
Otras cláusulas
Hipotecas multidivisa, comisiones por posiciones deudoras, seguros vinculados o comisiones de amortización anticipada por encima de los límites legales también pueden reclamarse.
¿Puedo reclamar si ya he pagado la hipoteca o cambié de banco?
La nulidad no caduca
La acción para declarar nula una cláusula abusiva no prescribe. Puede ejercitarse con la hipoteca viva, cancelada o subrogada a otra entidad.
La devolución del dinero tiene plazo
La acción para recuperar lo pagado prescribe a los cinco años, pero según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ese plazo no empieza hasta que el consumidor ha podido conocer el carácter abusivo de la cláusula. Lea nuestra guía sobre los plazos.
Hipotecas canceladas o subrogadas
Siguen siendo reclamables. Qué ocurre con las hipotecas canceladas, subrogadas o heredadas.
¿Cómo reclamamos una cláusula abusiva desde Toledo?
Estudio de la escritura
Revisamos la escritura de préstamo, las novaciones y las facturas para identificar todas las cláusulas reclamables, no solo una. Lo habitual es que una misma hipoteca tenga varias.
Reclamación previa al banco
Desde 2025 es obligatorio intentar una solución negociada antes de demandar. Enviamos al banco una reclamación formal que cumple ese requisito y le advierte de las consecuencias de no atenderla. Cómo funciona la reclamación previa.
Demanda ante el juzgado
Si el banco no devuelve el dinero, presentamos la demanda en el juzgado competente y defendemos el caso hasta la sentencia. En las reclamaciones de gastos de hipoteca nuestros honorarios son el 20 % de lo recuperado más las costas que se impongan al banco, fijados por escrito en la hoja de encargo.
Preguntas frecuentes sobre cláusulas abusivas
¿Cuáles son las cláusulas abusivas más comunes en una hipoteca?
Los gastos de constitución, la cláusula suelo, el IRPH, la comisión de apertura, el vencimiento anticipado, los intereses de demora, las hipotecas multidivisa y las comisiones por posiciones deudoras.
¿Puede el juez rebajar una cláusula abusiva en lugar de anularla?
No. La cláusula se elimina por completo y el banco devuelve lo cobrado en su aplicación; el juez no puede moderarla ni sustituirla por otra.
¿Tengo que reclamar primero al banco antes de ir al juzgado?
Sí. Desde la Ley Orgánica 1/2025 es necesario acreditar un intento previo de solución negociada, que cumplimos con una reclamación formal al banco.
¿Cuánto cuesta reclamar una cláusula abusiva en Toledo?
Los honorarios se fijan por escrito en la hoja de encargo antes de empezar. En gastos de hipoteca son el 20 % de lo recuperado más las costas que se impongan al banco. La primera consulta se celebra en el despacho y su coste se descuenta si nos encarga el asunto.
Reclamar los gastos de hipoteca a su banco
Cada entidad tiene su historia de fusiones y sus cláusulas habituales. Elija su banco, o la caja con la que firmó, para ver a quién reclamar y cómo:
Más información sobre cláusulas abusivas y gastos de hipoteca
- Reclamación de gastos de hipoteca
- Qué es una cláusula suelo
- Plazo para reclamar los gastos de hipoteca
- Cuánto se recupera reclamando los gastos
- Documentos necesarios
Consulte su caso con un abogado especialista
Si cree que su hipoteca tiene cláusulas abusivas, estudiamos su escritura y le decimos qué puede reclamar y cuánto. La primera consulta se celebra en nuestro despacho de Toledo (calle Trinitarios, 25) y tiene un coste fijo que se descuenta de los honorarios si nos encarga el asunto; por teléfono le orientamos sobre plazos y documentación. Llámenos al 925 222 966, escríbanos por WhatsApp 687 960 703 o pida cita en nuestra página de contacto.