La comisión de apertura es un porcentaje del capital (habitualmente entre el 0,5 % y el 1 %) que el banco cobró al firmar la hipoteca. Durante años se discutió si era reclamable; hoy la respuesta es que depende de cómo se informó al cliente y de si retribuye servicios reales. Le explicamos el estado actual de la cuestión y cómo lo analizamos.
¿Qué dicen el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo?
La sentencia europea de 16 de marzo de 2023
En el asunto C-565/21 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió que la comisión de apertura no forma parte del precio esencial del préstamo, de modo que los jueces pueden controlar si es abusiva. Para que sea válida, el consumidor debe haber podido entender qué servicios retribuye y evaluar su coste, y la comisión debe ser proporcionada.
La respuesta del Tribunal Supremo
En su sentencia 816/2023, de 29 de mayo, el Tribunal Supremo aplicó esa doctrina y consideró válida una comisión de apertura cuando constaba en la oferta y en la escritura, su importe era conocido y no resultaba desproporcionado. No cerró la puerta a declarar abusivas las que no cumplan esos requisitos.
Qué miran hoy los tribunales
Si el importe se informó con claridad antes de firmar, si consta en la oferta vinculante o en la ficha de información, si guarda proporción con el capital y los costes reales de estudio del préstamo, y si se cobraron además otras comisiones por el mismo concepto.
¿Cuándo es reclamable la comisión de apertura?
Falta de información previa
Si la comisión apareció por primera vez en la escritura o no se explicó qué servicios cubría, puede declararse abusiva por falta de transparencia.
Importes desproporcionados
Comisiones elevadas respecto al capital o que se suman a comisiones de estudio o gestión por el mismo trabajo son las que con más frecuencia anulan las Audiencias Provinciales.
Hipotecas desde junio de 2019
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario exige que la comisión de apertura sea única, se devengue una sola vez y englobe todos los gastos de estudio, tramitación y concesión. Cobrar varias comisiones por esos conceptos es contrario a la ley.
¿Cuánto se recupera y cómo se reclama?
La devolución
Si la comisión se declara nula, el banco devuelve su importe íntegro con el interés legal desde la fecha en que se cobró, normalmente el día de la firma.
Junto con los gastos de hipoteca
Lo habitual es reclamar la comisión de apertura en la misma demanda que los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, lo que reduce costes y tiempo. Vea la reclamación de gastos de hipoteca.
Reclamación previa obligatoria
Antes de demandar hay que reclamar al banco por escrito. Cómo funciona la reclamación previa.
Preguntas frecuentes sobre la comisión de apertura
¿La comisión de apertura es siempre abusiva?
No. Según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo, es válida si fue informada con claridad y es proporcionada; es nula si no se explicó o resulta desproporcionada.
¿Cuánto cobraban de comisión de apertura?
Normalmente entre el 0,5 % y el 1 % del capital: en una hipoteca de 150.000 euros, entre 750 y 1.500 euros.
¿Puedo reclamarla si ya reclamé los gastos?
Sí, aunque conviene revisar lo que se pidió y lo que se resolvió en aquel procedimiento para evitar problemas de cosa juzgada.
¿Qué documentos necesito?
La escritura, la oferta vinculante o la ficha de información precontractual si la conserva, y el justificante del cobro de la comisión.
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