Es la duda más repetida de quienes firmaron su hipoteca hace diez o quince años: ¿todavía estoy a tiempo de reclamar los gastos? La respuesta corta es que, en la gran mayoría de los casos, sí. Le explicamos por qué, qué plazos existen y por qué conviene no esperar.
¿Prescribe la reclamación de los gastos de hipoteca?
La acción de nulidad no prescribe
Pedir que se declare abusiva la cláusula que le cargó todos los gastos puede hacerse en cualquier momento, con la hipoteca viva o cancelada.
La devolución del dinero sí tiene plazo
La acción para que el banco le restituya lo pagado prescribe a los cinco años (artículo 1964.2 del Código Civil). Toda la discusión está en cuándo empieza a contar ese plazo.
Lo que dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea
En sus sentencias de 25 de enero y 25 de abril de 2024 (asuntos C-810/21 a C-813/21, C-561/21 y C-484/21), el Tribunal de Luxemburgo estableció que el plazo no puede empezar a correr antes de que el consumidor haya podido conocer el carácter abusivo de la cláusula, y que ese conocimiento no se presume por el mero hecho de que exista jurisprudencia consolidada.
¿Desde cuándo cuenta el plazo según el Tribunal Supremo?
La sentencia del Pleno de 14 de junio de 2024
El Tribunal Supremo (sentencia 857/2024) fijó que el plazo de cinco años para reclamar la devolución empieza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula, salvo que el banco pruebe que el consumidor conocía antes su carácter abusivo.
Qué significa en la práctica
Que la inmensa mayoría de las hipotecas con cláusula de gastos siguen siendo reclamables, incluidas las firmadas en los años 2000 y las ya canceladas. El banco intentará alegar prescripción; nosotros nos encargamos de rebatirla con esta doctrina.
Por qué conviene reclamar cuanto antes
La doctrina puede evolucionar, los bancos la discuten en cada pleito y, mientras tanto, el dinero sigue en manos del banco. Cuanto antes se reclame, antes se cobra, con intereses desde la fecha en que usted pagó cada factura.
Casos especiales
Hipotecas canceladas
Se pueden reclamar los gastos aunque la hipoteca esté pagada y cancelada en el Registro. Más sobre hipotecas canceladas o subrogadas.
Hipotecas anteriores a octubre de 2015
Antes de la reforma del Código Civil el plazo general era de quince años. Con la doctrina actual sobre el inicio del cómputo, la fecha de firma deja de ser determinante.
Si ya reclamó otra cláusula
Haber reclamado la cláusula suelo no le impide reclamar ahora los gastos: son acciones distintas, aunque conviene revisar lo que se pidió en su momento.
Preguntas frecuentes sobre el plazo para reclamar
¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca firmada en 2005?
Sí. La nulidad de la cláusula no prescribe y el plazo para la devolución, según el Tribunal Supremo, cuenta desde la firmeza de la sentencia que la declara nula.
¿Y si el banco alega que ha prescrito?
Es su defensa habitual. La rebatimos con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 2024 y la sentencia 857/2024 del Tribunal Supremo.
¿Cuánto tarda en resolverse una reclamación de gastos?
Depende del juzgado. La reclamación previa al banco dura un mes y el procedimiento judicial suele durar entre varios meses y algo más de un año según la carga del juzgado.
¿Desde cuándo se cobran los intereses?
Desde la fecha en que usted pagó cada factura, al interés legal del dinero, hasta la devolución.
Más información sobre cláusulas abusivas y gastos de hipoteca
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Consulte su caso con un abogado especialista
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