Casi todas las hipotecas firmadas antes de 2019 incluían una cláusula que permitía al banco dar por vencido todo el préstamo y ejecutar la vivienda por el impago de una sola cuota. Los tribunales europeos y el Tribunal Supremo la han declarado abusiva, con consecuencias muy importantes en las ejecuciones hipotecarias.
¿Por qué es abusiva la cláusula de vencimiento anticipado?
Desproporción entre el impago y la consecuencia
Permitir que el banco reclame la totalidad del préstamo y subaste la vivienda por el impago de una cuota es una sanción desproporcionada que no supera el control de abusividad (sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 y 26 de marzo de 2019).
La doctrina del Tribunal Supremo
En su sentencia 463/2019, de 11 de septiembre, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de estas cláusulas y fijó cómo deben actuar los juzgados en las ejecuciones en curso.
Lo que no puede hacer el juez
No puede reescribir la cláusula para exigir más impagos; la cláusula se elimina.
¿Qué límites fija la ley desde 2019?
Los umbrales de la Ley 5/2019
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario solo permite el vencimiento anticipado si el impago alcanza el 3 % del capital o doce cuotas durante la primera mitad del préstamo, o el 7 % o quince cuotas durante la segunda mitad, y además el banco debe requerir el pago dando al menos un mes de plazo.
Hipotecas anteriores a 2019
El Tribunal Supremo aplica esos mismos umbrales como referencia para decidir si una ejecución iniciada con menos impagos debe sobreseerse.
El artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Exige al menos tres cuotas impagadas para la ejecución hipotecaria, requisito que se suma a los anteriores.
¿Cómo se defiende una ejecución hipotecaria?
Oposición por cláusula abusiva
El deudor puede oponerse a la ejecución alegando el carácter abusivo del vencimiento anticipado, los intereses de demora u otras cláusulas en que se funde la ejecución, y el juez debe examinarlo incluso de oficio.
Sobreseimiento de la ejecución
Si el banco inició la ejecución por impagos inferiores a los umbrales legales, procede el sobreseimiento, lo que obliga al banco a acudir a un procedimiento declarativo mucho más lento. Más sobre la paralización de subastas y ejecuciones.
Negociar desde una posición mejor
La posibilidad de paralizar la ejecución abre la puerta a renegociar el préstamo, a una dación en pago o a vender la vivienda sin la presión de la subasta.
Preguntas frecuentes sobre el vencimiento anticipado
¿Pueden ejecutar mi hipoteca por una sola cuota impagada?
No. La cláusula que lo permitía es abusiva y la ley exige un impago mínimo del 3 % del capital o doce cuotas en la primera mitad del préstamo, o del 7 % o quince cuotas en la segunda mitad, además de un requerimiento previo.
¿Qué pasa si la ejecución ya ha empezado?
Puede oponerse alegando la abusividad de la cláusula. Si el banco ejecutó con menos impagos de los legales, procede el sobreseimiento.
¿La nulidad del vencimiento anticipado anula la hipoteca?
No. Se elimina esa cláusula; el préstamo y la hipoteca siguen vigentes.
¿Hay plazo para oponerse a la ejecución?
Sí, y es breve: diez días desde la notificación del requerimiento de pago. Consulte cuanto antes.
Más información sobre cláusulas abusivas y gastos de hipoteca
- Cláusulas abusivas en la hipoteca
- Paralización de subastas y ejecuciones hipotecarias
- Intereses de demora abusivos
- Ley de Segunda Oportunidad
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