Al amortizar parte de la hipoteca, cancelarla o cambiarla de banco, la entidad puede cobrar una compensación, pero solo dentro de los límites que fija la ley para cada tipo de préstamo y de operación. Cobrar por encima de esos topes es contrario a la ley y da derecho a reclamar la diferencia.
¿Cuánto puede cobrar el banco por amortizar anticipadamente?
Hipotecas firmadas entre 2007 y junio de 2019
La Ley 41/2007 limitó la compensación por desistimiento al 0,5 % del capital amortizado durante los cinco primeros años y al 0,25 % después, y solo permitía una compensación adicional por riesgo de tipo de interés en préstamos a tipo fijo o con periodos de revisión largos, cuando la amortización suponía una pérdida para el banco.
Hipotecas desde junio de 2019
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario fija topes más bajos: en los préstamos variables, el 0,25 % durante los tres primeros años o el 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado, y nada después; en los de tipo fijo, hasta el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después, siempre con el límite de la pérdida financiera del banco.
Hipotecas anteriores a 2007
En los préstamos a tipo variable regía el límite del 1 % de la Ley 2/1994 (0,5 % desde 2003 para los firmados a partir de esa fecha).
¿Qué cobros son reclamables?
Comisiones por encima del tope legal
Cualquier porcentaje superior al máximo legal aplicable a su hipoteca puede reclamarse, con intereses desde que se cobró.
Compensaciones sin pérdida financiera
En los préstamos a tipo fijo, el banco solo puede cobrar la compensación si acredita una pérdida financiera real; si no la hubo, el cobro es indebido.
Comisiones de subrogación
Al cambiar la hipoteca de banco, la compensación está sujeta a los mismos límites y, desde 2019, al paso de variable a fijo le corresponde el tope reducido que fija la ley.
¿Cómo se reclama?
Revisión de la escritura y de la liquidación
Comprobamos el porcentaje pactado, la fecha de la hipoteca y la liquidación que le hizo el banco al amortizar o cancelar.
Reclamación previa y demanda
Se reclama primero por escrito al banco y, si no devuelve la diferencia, en el juzgado, a menudo junto con los gastos de constitución de la hipoteca. Más sobre la reclamación de gastos.
Honorarios
Se fijan por escrito en la hoja de encargo antes de iniciar la reclamación.
Preguntas frecuentes sobre la amortización anticipada
¿Me pueden cobrar comisión por cancelar la hipoteca?
Solo la compensación que permita la ley para su tipo de hipoteca y fecha de firma; por encima de ese tope, el cobro es reclamable.
¿Cuánto es la comisión por amortización anticipada en una hipoteca variable?
En hipotecas de 2007 a 2019, como máximo el 0,5 % en los cinco primeros años y el 0,25 % después; desde 2019, el 0,25 % en tres años o el 0,15 % en cinco, y nada después.
¿Y en una hipoteca a tipo fijo?
Desde 2019, hasta el 2 % en los diez primeros años y el 1,5 % después, pero nunca más que la pérdida financiera que sufra el banco.
¿Puedo reclamar una comisión que pagué al cambiar de banco?
Sí, si superó el límite legal aplicable a la subrogación. Revisamos la liquidación para comprobarlo.
Más información sobre cláusulas abusivas y gastos de hipoteca
- Cláusulas abusivas en la hipoteca
- Hipotecas canceladas o subrogadas
- Reclamación de gastos de hipoteca
- Comisión de apertura
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